На главную   Содержание   Следующая
 
Способен испортить жизнь не одному квартировладельцу
 
Приобретая квартиру, некоторые даже не интересуются у продавца, а покупают ли они вместе с жильем идеальную долю земли. Между тем, по словам президента корпорации маклеров NIMA Райта Калниньша, только среди приватизированных серийных домов доля "безземельного" жилья может достигать 10—20%. А в новых проектах земля может быть арендуемой с самого начала.
И раз уж ваш дом стоит на чужом участке, вы будете платить за аренду.

Серийные сюрпризы

Вскоре после Нового года латвийские жители многоквартирных домов получили от домоуправлений счета, и в них была скромная приписка: "С 1 января 2005 года для каждой квартиры начисляется налог на недвижимость или арендная плата". С налогом все понятно, а вот упоминание об аренде многих заставило насторожиться. И впервые задаться вопросом: что же представляет собой их собственность?

После восстановления независимости Латвии бывшие владельцы земли и их потомки восстановили права на свою собственность. Тогда закон о приватизации жилья еще только разрабатывался, поэтому позже жильцы тех домов, которые оказались на частной земле, приватизировали только квартиры. "Точно сказать не могу, но такого приватизированного жилья в Риге может быть порядка 10—20%",— отметил Калниньш.

— Между тем не все потенциальные землевладельцы получили вожделенную собственность,— добавил он.— Бывшие собственники и их наследники в городах не могли это сделать в трех случаях. Если они в советское время продали свое здание, то владельцу этого дома разрешалось приватизировать 12 соток земли. Те, кто в те годы получил участок для застройки, также могли приватизировать 12 соток для содержания дома. Плюс те, кто получал 6 соток в садово-огородном кооперативе с правом застройки, смогли приватизировать эту землю.

Остальные благополучно стали латифундистами. Именно из-за этого упущения в законе (возврат городской земли наследникам вместо выплаты компенсаций) жители многоквартирных домов оказались заложниками ситуации. И именно поэтому в просторных дворах, гордо названных "внутренними кварталами", на месте песочниц сейчас окна в окна соседям строят новые дома.

И именно поэтому некоторым владельцам приватизированных квартир в серийных домах придется ежегодно расставаться с 5% кадастровой стоимости тех трех-четырех квадратных метров земли, которые формально относятся к их квартире. Казалось бы, немного. Но что будет, когда кадастровую стоимость пересмотрят? Переоценка должна проводиться каждые пять лет...

— Невыгодно для жильцов такое положение и потому, что они платят 1,5% (от кадастровой стоимости квартиры) налога плюс аренду за землю 5%, а счастливчики в другом доме — только налог (за всё 1,5%),— прокомментировал г-н Калниньш.

Статусный казус

Как рассказал Райт Калниньш, в понимании Гражданского закона недвижимая собственность — это земля, как не подлежащая износу ценность. Дом может разрушиться, земля всегда остается.

— Здания, постройки, в понимании закона, являются дополнениями или улучшениями (а иногда, как можно видеть на многочисленных рижских примерах, и ухудшениями) этой земли,— пояснил г-н Калниньш.— Они далеко не всегда соответствуют оптимальному, наиболее выгодному виду использования участка, который в идеале и должен браться специалистами за основу при оценке. И квартирная собственность, по идее, должна включать в себя эту вечную, не имеющую износа составляющую — землю.

Лишь в виде исключения недвижимостью может считаться здание без земли, и государство понемногу "приводит к общему знаменателю" эту проблему. Так, например, сейчас нельзя продать частный дом, стоящий на земле самоуправления, — участок вначале нужно приватизировать. Но это только крошечные шажки, почти не улучшающие общей ситуации. Потому что законом не оговорено, что, к примеру, новый проект не может продаваться без идеальных долей для каждой квартиры.

В результате инвесторы, стремясь сэкономить, берут землю в аренду и строят на ней жилой дом. А новоселы затем дружно платят арендную плату.

Плата за "постой"

— Это с жильцов приватизированных домов землевладелец может взимать до 5% от кадастровой стоимости,— пояснил г-н Калниньш.— Но на свободном рынке ситуация иная. Суммы могут быть любыми. И прояснить, продается ли вам вместе с жильем земля, а если нет, то какова будет аренда, следует до покупки квартиры в приглянувшемся новом доме.

Калниньш не случайно называет "безземельные" квартиры суррогатной недвижимостью. Нужно, говорит он, помнить и об инженерно-технических нормах износа зданий. Во всем мире принято сносить дома сразу после выработки ресурса, то есть в случае наших "панелек" — через 30—40 лет.

— Более того: владелец участка даже обязан эти дома сносить, потому что если случится ЧП, именно он понесет ответственность,— подчеркнул эксперт.— Теоретически, те молодые люди, которые сейчас берут кредиты и покупают, к примеру, квартиры в серийных домах на арендуемой земле, могут лет через 30, как раз к пенсии, получить большие проблемы. Хозяин земли снесет здание (может, даже за свой счет), земля будет по-прежнему в его распоряжении, а что делать им? Квартиры-то больше нет, нет собственности! Люди останутся, как говорится в одной норме римского права, без locus standi ("места стоянки"). Владелец может заявить: а теперь я тут построю развлекательный центр, потому что это более выгодно.

Поэтому уже сейчас нужен закон о праве застройки. Ведь сдать землю в аренду частник может и без этого условия. И когда ваш дом, стоящий на его участке, разрушится, вы не сможете построить вместо него новый. Все это, как и определение кадастровой стоимости в зависимости от того, есть земля при квартире или нет, пока на законодательном уровне в Латвии никак не отрегулировано. А особое внимание по поводу земли, настаивает г-н Калниньш, следовало бы уделить покупателям квартир в новостройках.

— Всем нам памятны страсти, бушевавшие вокруг платы за аренду жилья в денационализированных домах,— добавил он.— Но следующим кризисом вполне может стать "кризис землевладельцев". Они, по примеру домохозяев в рижском центре, тоже могут заявить: какие еще 5% от "кадастра" в год? Дайте нам зарабатывать столько, сколько может предложить свободный рынок! 5% — это ограничение конкуренции! И так далее. И если цену аренды "отпустят", хозяева "суррогатных" квартир будут платить столько, сколько запросит хозяин земли. А что они будут делать, когда их дом полностью обветшает?

Как недавно сообщила газета R­gas balss, рижский предприниматель В.Гойло разослал жильцам многоквартирных домов, стоящих на его земле, уведомление о том, что они должны внести плату за аренду в размере 5% от кадастровой стоимости идеальной доли земли плюс 1,5% земельного налога. Который вообще-то обязан платить из своего кармана сам г-н Гойло...

Многие несведущие квартировладельцы эту бумагу подмахнули, не разобравшись.


Елена Авдеева
Kommersant Baltic Daily

11.02.2005



http://www.salnas.org/index.php?option=com_content&task=view&id=7&Itemid=6
 

Все фотографии и материалы получены из открытых источников и опубликованы в информационных целях. В случае неосознанного нарушения авторских прав они будут убраны после получения соответсвующей просьбы. Информация и изображения представлены как познавательный материал.
Права на ретранслированные материалы принадлежат первоисточникам
©Copyright latkrim.sitecity.ru- All Rights Reserved